Topページ > ローン > 知らない人は損をする、住宅ローン借り換え時に保険も見直すべき理由とは?
公開日:2017年4月24日

住宅ローン金利の上昇を見込んでか、借り換えの相談が増えています。
特に、民間の金融機関の変動金利商品を利用されている方から、全期間固定のフラット35またはフラット20への借り換えのご相談が目立ちます。
金利の動向が気になるところですが、ご相談に来られる方は今後金利が上昇するのではないかとの思いから、全期間固定金利商品に興味を持っておられます。
今回は、フラット35とフラット20を例に挙げて、返済額の減少とそれに伴う収入保障型生命保険の見直しについて説明しましょう。

ローンの借り換えで得られるメリット

民間ローンの変動金利は、基本的には6ヶ月ごとに見直しとなります。毎月の返済金額はその度には変わらないので気づきにくいところですが、もしも今後金利の上昇が続くようなことがあれば、同じ返済額を続けていると利息の割合が増えて、元本がほとんど減らないという事態にもなってしまいます。長期間低金利が続いていたので、1年ほど前は借り換えのご相談はほとんどなかったのですが、ここ数か月はやはり金利上昇リスクを考え、低金利である今のうちに全期間固定金利商品に借り換えたほうがいいのではないかと考える方が増えました。同時期で金利の比較をすると、変動金利より全期間固定金利であるフラット35のほうが金利は高いのですが、金利の上昇リスクを廃除できる安心は大きいものがありますね。

フラット35からフラット20への借り換え

フラット35もフラット20も全期間固定金利という点は同じですが、返済期間の上限がフラット35は35年間、フラット20は20年間という点が異なり、同時期であればフラット20のほうが金利は低くなっています。

つまり、フラット35で契約して返済開始してから現在15年ほど経っている人は、商品としてもフラット20に借り換えると金利が低くなります。但し、借り換えすることで発生する費用である、融資(事務)手数料が借入金額の約2%必要なので、その他の費用も含めて金利差によるメリットと比較しなければなりません。

借り換えに伴う返済額の具体例

それでは、民間ローンからフラット35へ、フラット35からフラット20へ借り換えした場合、どのくらい借り換え効果があるのかシミュレーションしてみます。

条件:ローン残額2000万円 残期間20年

〈事例1〉民間ローン金利2%からフラット35金利1.12%に借り換えた場合

毎月返済額 101,177円 → 93,054円 借り換え効果 -8,123円/月

年間返済額 1,214,124円 → 1,116,648円 借り換え効果 —97,476円/年

残期間総返済額 24,282,480円 → 22,332,960円

借り換え効果合計 -1,949,520円

この場合返済総額で約200万円の借り換え効果が期待できます

〈事例2〉15年前のフラット35金利3%からフラット20金利1.01%に借り換えた場合

毎月返済額 110,920円 → 92,069円 借り換え効果 -18,851円/月

年間返済額 1,331,040円 → 1,104,828円 借り換え効果 —226,212円/年

残期間総返済額 26,620,800円 → 22,096,560円

借り換え効果合計 -4,524,240円

この場合は、なんと返済総額で約450万円の借り換え効果が期待できます

※別途約60万円の借り換えに伴う諸費用が必要となります。

 実はフラット、団体信用生命保険は任意加入

民間の住宅ローンにおいては、団体信用生命保険は強制加入です。保険料は金利に含まれていると考えられます。しかし、フラット35・フラット20での団体信用生命保険は任意加入で、加入が義務付けられているわけではありません。

とはいえ、大きな借入金を背負ったのですから、何も保障がないというのは残される遺族の身になれば大変不安です。やはり、万が一のときに保険金でローンが完済される「団体信用生命保険」、もしくは月々の住宅ローン返済に備えた「収入保障型生命保険」の加入を検討する必要があります。

返済期間の短縮に伴って収入保障型生命保険を見直そう

先ほどの返済額のシミュレーションのように、金利が1%下がるだけで総返済額に大きな差が出ました。現在、団体信用生命保険の代わりに収入保障型生命保険に加入しているなら、借り換えに伴って見直しが必要です。なぜなら、保険金額はローン返済額を含んでいるからです。もし、借り換えに伴って月々の返済額が下げたのなら、収入保障型生命保険の保険金額も下げることができ、保険料の支払いも安くなります。

ただし、月々の返済額はこれまでの様に無理なく支払えるのであれば、繰上返済方式は「返済額軽減」ではなく「期間短縮」の選択がおススメです。

 〈計算例〉

ローン残高2000万円、月々約10万円の返済とした場合

金利2%の返済期間 → 20年間 (月々101,176円)

金利1%の返済期間 → 18年間 (月々101,214円)

と、払い終わりが2年間早くなり、総返済額で242万円の差が出るのです。

加えて、ローン返済のための保障として、収入保障保険に加入していた場合、ローン返済期間が2年間短縮されることで、加入している収入保障保険が保険期間満了の2年前に解約することができ、保険料の節約になります。

45歳男性・65歳保険期間および払い込み満了・基本年金月額10万円

月々保険料は、5,530円(三井住友海上あいおい生命、&LIFE新収入保障I型)

5,530円 × 12ヶ月 × 2年間 = 132,720円

約13万円の保険料が節約できます。

このように、金利差の効果だけではなく、諸費用や万が一の時のローン返済のための保障についても試算することが重要となります。

そのためには、自分で情報を得ることはもちろんですが、総合的な知識をもつ信頼できるファイナンシャルプランナーに相談することが、効果的な借り換えを行う上で一番の近道になります。

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