長生きリスクの時代だからこそ不動産投資をしよう～その２～

その１を読んでいない方はコチラから

1 不動産投資リスクとは
2 不動産投資におけるその他の注意点
- 2.1 空室リスク以外の不動産投資のリスク
- 2.2 物件価値の下落もリスクの一つ
3 まとめ

不動産投資リスクとは

最も大きなリスクは「空室リスク」

前回までで解説した不動産投資のメリットですが今回は不動産投資のデメリット「リスク」についてお話ししていきます。与信枠を使って不動産投資ローンを組むと言っても、それは事実上「借金をする」ということになります。毎月、そのローン返済金額を払うということです。

ここで、一番の大きなポイントになるのがその物件に対する「空率リスク」です。入居者がいて毎月家賃を払ってくれている場合はそこから毎月の不動産投資用ローンの返済金額を支払うことができますが、入居者がいなくなってしまった場合はご自身がその分を負担しなければなりません。通常、賃貸の場合は2年に1回更新料を払いますから、その時期に入所者が転出する可能性があります。その後新しい入居者が見つかるまでは家賃収入がありません。

この入居者が付かない時期が長くなってしまうと自己負担のリスクが高まることになります。このような事態を避けるためにも、いい管理会社を選定して、入居者が途切れることなく「空室リスク」対策を取らなければなりません。

「空室リスク」を下げるにはやはり物件選び

いくらいい管理会社をつけても物件自体に競争力が無ければ限界があります。どれだけ空室リスクを下げられるかはやはり、どの物件に投資するかという「物件選び」です。安定して入居者が付き、家賃が下がりにくく、物件価値も下がりにくいという物件を探す必要があるということです。

そういう観点から見ると、やはり東京都の23区内駅近の物件を探すということが重要なポイントと言えるでしょう。初心者の方はワンルームマンション投資から始めてみてはどうでしょうか。

都心のワンルームマンションで駅近のものは、単身者の入居希望が多く、仮に都内の大学周辺になると4年間住んでもらえる確率も高く、空室リスクも低くなります。場合によっては、会社が社宅として若い社員向けに借り上げる場合もあります。　

他にもある物件選びのポイント

都心の駅近のワンルームマンションという条件の他にも、物件選びのポイントがいくつかあります。一つ重要なポイントがあります。それは、「その土地の相場観に合った家賃が付いていること」です。

物件価格に対して高い家賃が付いているからいいと、その土地の相場観を知らずに購入してしまうと、今家賃を払っている方が入居している間はよいのですが、その方が抜けてしまうと次はその土地の相場観に合った家賃での入居が想像されますから、今まで想定していた家賃収入よりも下がることが考えられます。

場合によっては、入居者がしばらくつかないということも想定されるため、その土地の相場観を調べておくことは重要なポイントです。

また、物件選びにおいては自分が住むわけではないですか、必ず自分の足でその物件をチェックしてみておくことが大切です。郵便受けのエントリー部分がチラシで溢れていたり、不自然に自動販売機が設置されていたりということがあると、空室リスクが高い可能性があります。管理会社がしっかりしているかどうかも推測することができます。

不動産投資におけるその他の注意点

空室リスク以外の不動産投資のリスク

空室リスク以外の不動産投資のリスクとしては、金利上昇リスクです。景気が回復し、政策金利が上がってくると住宅ローンや不動産投資ローンの金利も上がってきます。現在、不動産投資ローンの金利は１．６％～２．２％ぐらいの間です。物件の状況、ご自身の与信枠、属性などにより、金利は変わってきますが、今後金利が上がってくるとなると月々の返済金額も上がってきますから、月々のキャッシュフローに影響を与えてきます。

仮に収支がマイナスになると、複数物件を所有しようと思っている人にとっては銀行に対する信用の印象も悪くなるので注意が必要です。ただし、不動産投資ローンの利息部分は経費処理できますので所得控除が出来ることも知っておきましょう。

物件価値の下落もリスクの一つ

不動産投資をする物件は都心の駅近を選ぶとよいというお話をしました。これには理由があり、やはり都心の駅近は土地の価格も落ちにくく、物件としての人気も維持される傾向があるためです。不動産投資は、不動産を持ち続けて家賃収入を狙うというインカムゲイン投資ですが、場合によっては物件を売却してその売却益を狙うキャピタルゲイン投資しても有効な場合があります。

キャピタルゲイン投資としては、資産価値が下落しにくい物件を選ぶこともリスク回避として有効です。