Topページ > 投資・資産運用 > 資産運用に逆転の発想を、賢い不動産投資
公開日:2018年2月8日

不動産投資はお金持ちじゃないとできないと思っていませんか?月々の収入と支出に余裕がなくても、勤続年数や安定した毎月の収入があるサラリーマンなら、物件選びを工夫すれば不動産投資は始められます。発想の転換をして上手に不動産投資をして資産形成をする方法を今回はご紹介します

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月々のキャッシュフローが厳しくても不動産投資はできる

月々の収支が厳しくても可能性はある理由

もともと、不動産投資というのはお金持ちがするものという印象があるかもしれません。実際、不動産を所有している人がみなさん揃って資金に余裕がある人がやっているというわけではなく、ご自身の社会的信用「与信枠」を上手に活用して不動産投資をしている人も多いのです。

ここでは、不動産投資をすることでどのようなコストが削減できるかを見ていきながら、尽きの収支が厳しくても不動産投資が出来る可能性を探っていきましょう。

不動産投資は、ご自身の与信枠を使い不動産投資ローンを組み、入ってくる家賃からローン金額を支払い、毎年返済されていく金額が「含み益」となるものです。つまり、物件選びの段階で「家賃収入-(不動産投資ローン支払い額+管理費+修繕積立金)=プラス」になるような投資物件を選んでいけば、ご自身の毎月の負担はありません。

給料がそれほど高くなくても、勤務年数が長いとか会社に信用がある場合は、「与信枠」を使って不動産ローンを組むことができます。それ以外にも、コストカットをして月々のキャッシュフローを生み出すことができます。

収入保障保険、終身保険代わりになる。

不動産投資ローンを組む場合、必ず団体信用生命保険に入ります。つまり、与信がありそのローンが通ったということは、ローンを組むご自身が亡くなった場合ローン残債はなくなるだけでなく、その後その物件から家賃収入が定期的に入ることになります。つまり物件価値分の資産とその後の家賃収入を手にすることが出来るということです。

ここで考えてほしいのが、「その保険料は誰が払っていますか?」ということです。家賃を出してくれる人が払っているということですから、もし仮に死亡保障しかない生命保険や収入保障保険に入っている人は、そのコストを自分で払わなくてもよいということになります。

仮に、収入保障保険で5,000円、死亡保障しかない終身保険を15,000円払っていたとすると、収入保障保険で入ってくる月々の金額と終身保険や定期保険で終身保険の死亡保障で入ってくる金額が、不動産投資と同じだった場合は、その二つにかけていたコスト20,000円をまた別の資産形成のための投資に回すことが出来るのです。

また、収入保障保険や老後資産として終身保険に入る月々のキャッシュフローが捻出できないという方でも、不動産投資をすることで、収入保障+死亡保障の二つの保険に入ったような状況になります。世帯主が死亡したからと言って、急に家族の出費が増えるわけではありません。

発想の転換ですが、不動産投資というと身構えてしまうかもしれませんが「将来約束された資産(ローン返済後の物件資産価値)を35年かけて他人に形成してもらう」金融商品とみることができます。つまり、自分の与信枠を使って約束的に資産形成するする契約だと思うと、不動産投資が意外と安定的に自己負担が少なく資産形成できる金融商品だという考え方が持てるのではないかと思います。

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相続に活用する不動産投資

もう一つある、不動産投資のメリット

人生100年時代と言われ、65歳以降の人生がまだ30年以上もあることを考えなければならない時代になりました。公的年金の給付開始年が先送りされたり、給付金額が減少することは今の年金財政を考えると明白です。

そんな「年金補助」的な役割として注目を浴びている不動産投資ですが、もう一つ不動産投資のメリットがあります。

それは、ご家族のお子様の人数に合わせて複数の不動産を持つことにより、お子様ひとりひとりに平等に「物件価値+家賃収入」という資産を相続させてあげることが出来るということです。

みなさんのお子様の世代はさらに年金財政は厳しくなります。そこに備えてあげることもできるのが不動産投資のもう一つのメリットです。

まだお子様が65歳になる前にご自身が亡くなった場合は、その家賃収入をしっかり積み立てて老後の資産形成に当ててあげることもできます。65歳を迎える頃にご自身が亡くなった場合には、それこそお子様の年金の補てんとして不動産収入が活用されることになります。

相続評価を落とし、相続税を節税させる効果も

また、自分の財産を不動産で持っておくことにより、将来的には課税される相続評価額を下げることもできますので、相続税対策にもなります。実際、現金でお金を持っている場合は100%相続課税評価となりますが、投資用不動産の場合は評価額を入居状況にもよりますが60~70%程下げることも可能です。

これは、相続した物件の土地の価格は、路線価×80%評価になるだけでなく、小規模宅地等の特例により、200㎡までは50%減になるためです。仮に2000万円の土地の評価があるとすると2000万円×0.8×0.5=800万円の評価になります。

建物に関しては、固定資産税評価額に基づいて評価されるため建築費用の50~60%減で評価されます。さらに賃貸による借家軒割合で30%控除されます。仮に2000万円の建物の評価あるとすると2000万円×0.5×0.7=700万円の評価になります。

つまり、4000万円の評価額の場合は相続評価は1500万円となり-62.5%の評価減になります。このように、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが節税効果があるのです。

まとめ

今回は「コスト」という観点から不動産投資を見てきました。勤続年数も長く安定した収入のある方で、月々のキャッシュフローがないと心配されている方でも将来の老後のための資産形成は可能です。ぜひ、一度ご自身がどのような取り組みで不動産投資が出来るかについて、ファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

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