Topページ > 納税 > 借り換えしたら住宅ローン控除ってどうなるの?
更新日:2017年3月18日

長い、長い住宅ローン、組んだあとで条件の良い住宅ローンが見つかれば借り換えしたいのは当然の事ですよね。しかし、気になるのは住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)です。
国税庁のホームページを見ると基本的には借り換えによる新たな住宅ローンは基本的には対象外ですが2つの条件を満たせば引き続き住宅ローンの控除は続けられると書いてあります。

借り換えによる住宅ローン控除の2つの条件は?

では、その条件はどのようなものでしょうか?

  • 借り換えた住宅ローンが、当初の住宅ローンの借り換えのためであること
  • 借り換えた住宅ローンが、住宅ローン控除の要件に当てはまること

本来①は当初の住宅ローンを一括返済する「借金返済目的」となるため住宅ローンの控除は適用されないという解釈になります。しかし、借り換えをする私たちの目的は「ローン条件の見直し」ということになり、けして当初のローンの返済ではありません。そこで、①は条件に当てはまるということでクリアできます。

では、②はというと、そもそもの住宅ローン控除を受ける要件かどうかという事になります。つまり、「控除を受ける年の所得が3000万円以下」「住宅ローンの返済期間が10年以上」です。ここで気をつけなくてはけないのは、当初の住宅ローンと借り換えた住宅ローンの返済期間が合計して10年以上ではないという事です。借り換えた住宅ローンだけで返済期間10年以上が必要になります。ただし、住宅ローンの控除期間は借り換えてから10年は適用されるのではなく当初の住宅ローンで3年分控除を使っていれば、借り換えた住宅ローンでは残りの7年が使えるという事になりますのでご注意ください。

以上を踏まえると、借り換えしてもこれまで住宅ローン控除が適用されていたほとんどの方が引き続き控除が適用になるという事になります。

借り換え後は確定申告しなくてはならないの?

住宅ローン控除を受ける初めの年は確定申告をしなくてはなりませんが、翌年からは年末調整ですみます。10月から11月頃に金融機関から届く「年末残高の証明書」を会社に提出すれば良いからです。借り換えをしても当初の住宅ローンから引き続き年末調整で、住宅ローン控除は受けられます。しかし、借り換えが年末という事になると、この残高に変更があるため「年末残高の証明書」を改めて発行してもらう必要があります。この手続きには多少時間を要するため年末調整に間に合わない事があります。その際は、確定申告をすることになります。

年末調整のしかたは?

年末調整においてはこれまで通り「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別申告書」必要な事項を記入して会社に提出すればOKです。

借り換え前の残高と借り換え後の残高が同じまたは、借り換え後の残高が少なければ借り換え後の残高を記入すれば大丈夫です。しかし、調整をしなくてはならない場合もあります。諸費用などを含めて借り換えたて借り換え後の残高が借り換え前の残高より多くなってしまうときです。その場合、下記の計算式に当てはめて調整を行いましょう。

借り換え後の住宅ローン年末残高×(借り換え前の住宅ローン残高/借り換え後の住宅ローン金額)=控除対象住宅ローン年末残高

実際の数字に当てはめてみましょう。

例)借り換え前残高:1980万円

借り換え金額:2200万円

借り換え後の年末残高:2100万円

2100万円×(1980万円/2200万円)=1890万円

つまり、1890万円が控除対象住宅ローン残高になります。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅を購入した場合に家計の税負担を軽減してくれるありがたい制度です。しかし、控除にとらわれ繰り上げ返済を先延ばしにしたり、借り換えを躊躇したりする人も見受けられます。自分の家計にとってメリットに見えるけど実はデメリットという事もあります。家計全体を見て自分にとって何が得かを試算してから実行に移しましょう。

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