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更新日:2018年2月2日

まだまだ日本では不動産投資について悪いイメージを持っている人が多いのではないでしょうか。本当に不動産投資して大丈夫なのかとか、自分の財力ではと心配になる人も多いはず。ここでは不動産投資のメリットやデメリットを理解しておきましょう

不動産投資 保険 メリット デメリット

実際、不動産投資ってどうなの?

よく理解しないで始めると大変なことになる!

不動産投資については、始める前にある程度知っておくべきことがあります。それを知らずに始めると、不動産投資ローンを組んでもそのローンが返せなくなり、やむなく元本割れで売却しなければならなくなったり、自分の資産を大幅に削ってしまうということになりかねません。では、不動産投資について何を知っておかなければならないでしょうか。

借りる側の目線に立つとポイントが見えてくる

不動産投資をするということは、あなたが不動産投資用の物件を購入するということですから、そこにはその物件を借りる人が存在するということです。借りる側の目線に立つとポイントが見えてきます。

つまり、「借りたい」と思う人が多い立地や価格や広さが大切ということです。駅から遠く離れた場所で、広さが自分には合っていなさそうで、家賃が高ければどうでしょうか?答えは「借りたくない」ということですよね。

不動産投資においては、「物件の価値」が最大のポイントです。今、自宅の敷地が空いているからと「アパート建てませんか」と言われ建てようとされている方がおられたら、冷静に考えてみてください。自分が借りる側に立つとしたら、この先30年、40年先までその場所で「借りたい」と思う人が居続けるでしょうか。物件選びが一番の肝と言われるのはそのためです。

投資用マンションの一室を購入する人にもこの言葉は当てはまります。オリンピックが終わった後も、その物件は入居者が途切れることなく入り続ける物件価値を持っているでしょうか。人口の推移、家賃の推移は大丈夫でしょうか。冷静な判断が大切です。

次に、「価値ある物件」を選んだという前提で不動産投資のメリット・デメリットを考えていきましょう。

たくさんある不動産投資のメリット

自身の信用を活用して資産形成

不動産投資をする場合には、運用利回りが高いことが大切と言われます。実際のところ、、家賃の収入額に対して、ローンの支払額、固定資産税、管理費・修繕積立金、入居者が入れ替わるときのリフォーム代、管理会社に払うコストなどを含めて、赤字が出ないようなら不動産投資は将来ご自身にとって、大きなメリットをもたらします。

なぜなら、ご自身の信用を利用して投資用ローンを組み、その費用を他人が家賃を払うことで払ってくれるわけですから、ローンが終わってしまうと家賃収入から管理費を引いた金額が固定的にあなたの収入になります。それだけでなく、物件資産自体が自分のものですから、売却した場合は資金を手にすることができます。つまり、自分の稼ぎではなく、借りてくれる人の稼ぎで自分の資産形成が出来るというメリットがあるのです。

自身の生命保険代わりにもなる

不動産投資ローンを組む場合は、銀行から資金を借り入れますので必ず団体生命保険に加入します。この団体生命保険は、ご自身が死亡した場合にローン金額が全額払われることになりますので物件自体が資産として残ります。つまり、その物件を売却すると物件の資産額を手にすることができますし、そのまま賃貸として貸していると家賃が残された家族に定期的に入ってくるということになります。

そのため、ご自身の生命保険代わりにも不動産投資は活用できます。逆を言えば、不動産投資物件を持っていれば、ご自身が掛けている生命保険は場合によっては必要なくなるかもしれないということです。まだまだ、メリットはたくさんありますが、大きなところとしてはこのあたりがあげられます。

次に不動産投資のデメリットについてです。

3つのリスクについて理解しておこう

不動産投資のデメリットとしては3つあります。それは、空室リスク、家賃下落リスク、物件価値下落リスクです。

空室リスクは、借り手が長くつかないことにより、借り手がついていない間は自分が不動産投資ローンを払わなくてはいけないということです。家賃下落リスクは、立地条件等からサブリーズの決められた借上げ額を減少させられたり、家賃を下げなくては借り手がつかない等のリスクです。物件価値下落リスクも同様に売却時の物件価値が下がるというリスクです。

お分かりのようにこの3つのデメリットは最初にお話しした「不動産投資は物件えらびが一番の肝」という言葉に集約されるのです。どういった物件を選ぶのか、どの地域でどのような広さで、どのぐらいの家賃が適切なのかをよく調べることが大切です。

まとめ

ざっくりと不動産投資のメリットデメリットについてお話ししてきましたが、こういった基本的なことの話もなく、相続の時に有利だとかまだまだ不動産投資は順調だとか言った話を鵜呑みにして不動産投資を始めるのは危険です。

しっかりとメリットデメリットを理解して、適切なアドバイザーにセカンドオピニオンとしてついてもらいながら、進めることが望ましいと思われます。一度、ファイナンシャルプランナーに中立的な目線からアドバイスを受けられるとよいと思います。

[コラム提供:マネープランナーズ]

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