Topページ > ローン > 金利以外にもかかる、住宅ローンにかかる「手数料」を理解しよう
公開日:2017年3月16日

最近特に、住宅ローンについての相談を多く受けるようになりました。
相談される皆さんは、金利は今が底でそろそろ上がってくるのではないか、との考えからで、借入金利の比較検討を最重視されています。
しかし、実際にローンを組むときには金利だけで金融機関を選ぶのは危険です。なぜなら、金融機関によって、借り入れにかかるその他の費用、特に手数料が大きく変わるからです。住宅購入に際してローンを組む方も、ローンの借り換えを検討している方も、どちらにも影響を与えます。今回は住宅ローンにかかる手数料となる、「保証料」「事務取扱手数料(融資手数料)」「繰上返済手数料」「団体信用生命保険特約料」について紹介します。

保証料・事務取扱手数料

保証料

保証料は、借り入れをした人(債務者)がローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が保証会社にローンを肩代わりしてもらうために必要な費用です。(一旦保証会社がローン残高を全額肩代わりしますが、その後保証会社から債務者への取り立てが始まります)この保証料は、ネット系銀行と有店舗の都市銀行や地方銀行とで大きく違いがあります。ネット系銀行では基本的に保証料はかかりません。一方、有店舗銀行では保証料がかかり、支払には二通りの方法があります。外枠方式と呼ばれる一括して前払いで支払う方法と、内枠方式と呼ばれる金利に上乗せされる方法です。

外枠方式においては、借入金額・借入期間によって、または債務者の返済能力によっても金額が変わります。例えば借入金額3000万円を35年返済のローンを組んだ場合、50万円~250万円の保証料がかかります。(返済方法によって変動あり)内枠方式は一般的には金利に0.2%上乗せされて支払うこととなっており、先ほどと同じ条件での借り入れなら、全期間で約100万円の保証料負担となります。どちらの方式でも、返済途中で全額繰上げ返済を行うと、残った期間・額に応じて一部戻ってきます。

事務取扱手数料

事務取扱手数料は、住宅ローンを組むに当たって、審査をしたり書類を作成したりと手間がかかるので、その費用として請求されるものです。なので、途中で全額繰上げ返済をしても手数料が戻ってくることはありません。これもネット系銀行と有店舗銀行では大きく違いがあります。

多くのネット系銀行では、融資金額の2.16%となっていますが、一部、楽天銀行やソニー銀行では諸条件を満たせば一律の金額となっている場合もあります。一方、有店舗銀行では10万8000円または3万2400円で固定となっています。 フラット35を扱う代表的な3つ、「楽天銀行」「ARUHI」「優良住宅ローン」の事務取扱手数料については、以下のとおりとなります。

つまり、保証料が小さければ事務取扱手数料が大きくなっており、保証料が大きければ事務取扱手数料が小さくなっているという相関性が見られます。保証料と事務取扱手数料はセットで考え、自分が借りる住宅ローンの金額と期間に応じて、具体的にいくらずつになり、合計でいくらになるのかをシミュレーションすることが重要となります。加えて、ローン返済口座は自行であることが条件となっている場合もあるので注意して下さい。また、途中で借り換えをした場合、保証料は戻ってくるが、事務取扱手数料は戻ってこないことも考慮する必要があります。

繰上返済手数料

住宅ローンは返済期間が長いため、借りて終わりということではありません。少しでもお金の余裕ができたら一部返済をするほうが、総支払額の節約になります。また、余裕資金が貯まったからローンを全て返済する、金利の変動により借り換えをするなど全部繰上返済をする可能性についても考えておかなければなりません。繰上返済手数料とは、その手続きのために金融機関に払う手数料のことです。

これもネット系銀行と有店舗銀行で違いがあり、ネット系では基本的に一部繰上げ、全部繰上げ共に手数料はかかりませんが、一部金利タイプによってはかかることもあります。一方有店舗銀行の場合、一部繰上げについては、窓口での手続なら手数料はかかりますが、電話やネットでの手続きでは手数料がかからないところがほとんどです。また、全部繰上げについては銀行によってまちまちで、かかるところでは5400円から3万2400円となっています。

団体信用生命保険特約料

これは、債務者が死亡または所定の高度障害となったために、収入が途絶えまたは激減し、残ったローンが支払えなくなること防ぐために入る生命保険の保険料です。その時点の残った住宅ローン全額分の保障となります。この団体信用生命保険の、死亡と所定の高度障害の保障については、ネット系・有店舗ともに必須のため、保険料はかかりません。つまり金利に含まれていると考えられます。

しかし、政府系の住宅ローンである「フラット35」においてはこの団体信用生命保険は任意であるため、保障が必要な場合は、別途、団体信用生命保険に加入する必要があり、保険料がかかります。例えば、3000万円、35年返済、金利1.2%とすると、全期間合計で約200万円の保険料がかかります。

フラット35だけが団体信用生命保険特約料を考慮しなければならないということです。団体信用生命保険は健康状態による審査もあるため、事前に資料を取り寄せて確認しておきましょう。 その他にかかる手数料の中で大きな額として、火災保険料・抵当権設定と抹消の費用などがあります。金融機関によっては、これらもその金融機関の紹介から加入することが条件となっている場合もあります。

金利だけに目がいきがちですが、保証料・事務取扱手数料・団体信用生命保険特約料・繰上返済手数料などかかる費用を全てまとめて試算することの重要性がわかって頂けたでしょうか。長いつきあいとなる住宅ローンです。入り口で失敗しないためにも、いくつかの金融機関での試算することをぜひお勧めします。

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