Topページ > 不動産 > 賢いマイホームの買い替え方法
更新日:2017年3月24日

物件価格や住宅ローンは時代や経済の影響を大きく受けます。昔購入したマイホームを買い替えるとき以前と同じ感覚でいると損をしたり、せっかくの恩恵を受けられなかったりするかもしれません。また、若い時期のマイホーム購入とは、留意点も変わってきます。賢く買い替えを行うために知っておきたいことをご紹介します。

近年の住宅ローン

マイホームは金額が大きいため、購入時は一般的に住宅ローンを利用します。しかし、定年前後の買い替えの場合、預貯金や退職金を使って一括購入する人も見受けられます。定年後、定期収入がない状態であれば、ローンを組まないという選択も正しいかもしれませんが、定年までに間があるならば、あえてローンを組むメリットもあります。というのも、住宅ローンの低金利化と、諸経費の低価格化がすすんでいるからです。

近年の住宅ローンの傾向

金利や諸経費は以下のような傾向です。2017年3月現在の金利は全期間固定であるフラット35でも年利1%程度(融資9割以下 返済期間20年以下の場合)とかなりの低水準です。金利が低いといわれるネット銀行の変動金利の最低水準も0.5~0.6%ですので、その差はかなり小さいといえます。

諸経費も、一部繰り上げ返済手数は多くの金融機関が無料となっています。団体信用生命保険(以下、団信)は死亡・高度障害による基本保障であれば無料というのが一般的です。ただし団信に関しては、さまざまな保障タイプがあるため、保障内容が「死亡・高度障害」のみだと、やや物足りないかもしれません。3大疾病のほか、介護や就業不能など、特約のバリエーションは増え続けています。年齢とともに健康に不安を感じるケースも多いでしょう。補償を厚くすると返済の負担も増すため、必要なものを見極めて加入したいです。金利や諸費用の負担が少ないならば、現金を温存してローンを組むのも検討に値するプランです。現金をローリスクな投資にあて、住宅ローン金利以上のリターンを得てみてはいかがでしょうか。

税制優遇も活用したい

住宅は私たちの家計に大きな影響を与える買い物です。そのため各種の税制優遇が用意されています。そのなかから買い替えで使いたい制度を3つご紹介します。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく最高3,000万円まで譲渡所得が非課税となります。マイホームでなくなってから3年目の12月31日までの売却が条件ですので、慌てて売却しなくていいのもいいですね。

マイホーム売却時の軽減税率の特例

本来、土地建物の譲渡益に対する税率は高く、所有期間によっては40%近い税率がかかります。マイホームの場合は3,000万円まで特別控除により非課税になりますが、売却益が3,000万円を超えたときも、税制優遇があります。譲渡益が6,000万円以下ならば、その部分は14.21%、6,000万円超の場合で20.315%(保有期間が10年超の場合)となります。

住宅ローン控除

買換えでも、住宅ローンの借入期間が10年以上であれば控除を受けられます。建築年数や、耐震基準などの要件を満たしていれば中古物件も適用可能です。現に住んでいるマイホームに関しては売却時に非課税枠があり、非課税枠を超えた部分も低い税率で売ることができるのですね。マイホームの買い替え時には、さまざまな制度があるため、しっかり活用したいです。

メリットの大きな家を選ぼう

二度目のマイホーム選びだからこそ、家族構成の変化や退職後まで見越した自宅選びをしたいです。具体的には、自分たちの老齢期に住みやすい家を選ぶことと、子供の相続も見据えることです。

老齢期に住みやすい家とは

バリアフリー化はもちろん、断熱性などの快適さ、住まいの利便性など、高齢になり身体能力が劣ってきた場合のことも考えて、広さやデザインよりも機能性を重視した住まいを考えたいです。

子供がいない、またいても相続が発生しない場合

「遺す」という視点が不要の場合は、リバースモーゲージや老齢期の転売など、資産価値を活用できる家を選択したいです。

子供に相続の可能性が高いならば

相続が発生するのならば、買い替え時に二世帯住宅も検討の余地があります。または、自分たちの亡き後、賃貸に出せるよう間取りの可動性を高めておくのもいいでしょう。

どんな家がメリットの多い家なのかは、ライフスタイルや家族関係で変わってきます。自分たちの老齢期と、相続時まで考え、子供たちにも実りある買換えを行いたいですね。

まとめ

住み慣れた家を住み替えるのは寂しさもあるかもしれません。しかし、住宅ローン金利が低下するなか、住み替えの経済的メリットは大きいです。家族構成やライフスタイルの変化により、住環境と実生活のズレが生じているならば、住み替えを積極的に検討してみてはいかがでしょうか。

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