Topページ > ローン > 住宅ローン見直しをする際に注意すべき3つのポイントとは
公開日:2017年2月16日

住宅ローンの見直しについてのご相談が増えています。金利の上昇要因がありながらも変わらず低金利である今、いよいよ見直しつまり住宅ローンの借り換えを実行しようかと悩んでおられます。
借り換えをする金融機関を決める上で気になるのは「金利」の低さですが、それだけで選んではいけません。「コスト」や「保険」についても比較検討しましょう。今回はこの3点について金融機関を選ぶ際に注意する点を説明します。

変動金利、固定金利どちらが有利?

優遇金利適用後の変動金利の動向は、住信SBIネット銀行を例にとると、2015年2月0.650%、2016年2月0.579%、そして今年2017年2月は0.497%~0.568%と過去最低で、しかも借り換えの場合は0.447%となっています。また、全期間固定であるフラット35については、住宅ローン専門金融機関のARUHIの例では、借入期間15年~20年の金利が、2015年2月は1.10%、2016年2月が1.21%に対し、2017年2月は0.99%と、全期間固定金利でありながら1%を切っているのです。

住宅ローンの借り換えをする際にはまず、変動金利か固定金利かを決めます。変動金利であれば、当初一定期間は固定にするという選択もありますが、その場合でも金利の上昇リスクは避けらず一定期間終了時の金利にその後の返済額は左右されます。一方、全期間固定金利にすれば、今後金利が上がったとしても、当初の金利のままの返済額なので、返済計画が立てやすく家計を考える上でも安心です。

一定期間固定金利で注意したいのが、「優遇金利」です。住宅ローンを組んだときに基準となる金利から優遇を受ける金利幅のことですが、固定期間が終了したら見直しされて、優遇幅が減ってしまうのが一般的です。固定金利期間終了後にまた固定金利を選んだら、優遇金利の幅は今後どうなるのかもチェックポイントとなります。どれを選ぶかは残っているローンの額、返済年数を考慮して決める必要があります。変動金利では返済期間が長いほど、金利の上昇リスクは高くなるので、長い期間の借入れであれば固定金利にすると安心ですが、金利だけで比較すると変更金利が一番低く設定されています。

借り換えに伴うコストは?

借り換えには利息の他に、事務手数料・保証料・団体信用生命保険料が必要です。事務手数料は手続きに必要な事務処理に係る手数料です。保証料は、金利とは別に一括で支払う場合と、金利に含まれている場合、もしくは不要となっているなど、金融機関によって異なります。一般的には、有店舗の銀行では、事務手数料が3万2400円~、保証料は金利に0.2%上乗せとなっていて、ネット銀行では、事務手数料は融資額の2.16%、保証料は無料となっています。

フラット35以外では、団体信用生命保険(団信)は必ず加入しなければならいため、金利に含まれています。一方フラット35では任意加入となっていて、保険料は返済期間、借入額によって違いがあります。年1回毎年、月々の返済とは別で一括で支払うことになるので、フラット35以外とは金利差だけでなく、団体信用生命保険料総額分も考慮して比較します。金利や先ほどの事務手数料・保証料・団体信用生命保険料以外にも費用がかかります。現在の住宅ローン金融機関への全額繰上返済に伴う手数料、借り換え後の金融機関と交わす金銭消費貸借契約書に貼る印紙代、抵当権抹消と設定のための登録免許税と司法書士への報酬で、これらは借り入れる金額によって異なります。これは借り換えすることによって発生する、一時金で支払う必要のある費用なので、事前に具体的な金額を見積もっておくことが重要となります。特に、全額繰上返済手数料は金融機関やローンの種類によって違いがあるので、必ず事前に確認しましょう。

住宅ローンと一緒に案内される団体信用生命保険は?

もうひとつコスト面で視野にいれるのが、任意で加入できる団体信用生命保険です。死亡または高度後遺障害状態になったときには先ほどの、団体信用生命保険から残っている住宅ローン全額を支払ってもらえるので心配はいりません。しかし、病気になって収入が途絶えてしまった、極端に収入が減ってしまった場合の住宅ローンの返済に備えるのが、住宅ローンを組む上で案内される団体信用生命保険商品です。金利の比較では限界にきているため、保障内容の充実で各金融機関は特色を打ち出そうとしています。保障の対象となる疾病はがんだけでなく、急性心筋梗塞、脳卒中を加えた三大疾病保障付きの金融機関が多く、住信SBIネット銀行では保険料の負担なしで、肝硬変・慢性腎不全・拡張性心筋梗塞・慢性閉塞性肺疾患・突発性間質性肺炎の5つを加えた8大疾病保障が付き、じぶん銀行では、11大疾病保障が金利+0.3%の保険料を払えば付けることができます。

一般的に団体信用生命保険の保険料は金利に上乗せされるのですが、ここで注意したいのが途中で解約できないことです。一度加入すると、以後固定期間が終了して再度金利の見直しがあったときにも、団体信用生命保険にも続けて加入する必要があります。ローン残高が少なくなって余裕資金が手元にあり保障の必要はないと思っても、団体信用生命保険に加入し保険料を払い続けなければなりません。

借り換えシミュレーション

変動金利1.5%・ローン残高2000万円・返済残期間20年・ボーナス払いなしの人が、前述の住信SBIネット銀行の変動金利0.447%(借換時)に見直しをした場合

毎月の返済額:9万6509円 → 8万7129円 差額9380円

年間返済額:115万8108円 → 104万5548円 差額11万2560円

総返済額:2316万2045円 → 2091万円919円 差額225万1126円

上記のとおり、なんと225万円以上総返済額が減ります。また借り換えに伴って別途かかる費用としてを入れなければなりません。

事務手数料43万2000円・保証料なし・団体信用生命保険料なし・収入印紙税2万円・抵当権設定抹消登録免許税8万2000円(土地1筆建物1筆として)・司法書士の報酬・全額繰上げ返済手数料

上記の合計をおよそ70万円だと仮定するとメリットは以下の金額になります。

約225万円 - 約70万円 = 約155万円 

(注記)変動金利による試算のため、今後の金利動向に左右されます。

借り換えの目安は、「1%」・「10年」・「1000万円」と言われています。つまり、現在の金利より1%以上下がり、返済期間が10年以上残っていて、住宅ローンの残額が1000万円以上あることです。それに合致する場合は、積極的にシミュレーションをし、事務手数料などのコストも加味し、実質の負担減の額で比較します。また、これから長いお付き合いになるので、金利やコストなどだけではなく、使い勝手にも留意して検討しましょう。