Topページ > ローン > 住宅ローンをフラット35より銀行ローンを選ぶメリット・デメリットは?
公開日:2017年4月3日
更新日:2017年4月28日

住宅ローンの選択肢は大きくは2つあり、住宅金融支援機構のフラット35と民間金融機関が独自に提供する住宅ローンです。
今回はフラット35ではなく民間金融機関から住宅ローンを借り入れする場合のメリット・デメリットについてまとめてみます。

【住宅ローン】フラット35ではなく銀行融資を選ぶメリット・デメリット

はじめに

住宅購入する場合は、フラット35を選ぶか銀行の住宅ローンを選ぶか悩むところです。そこで今回は銀行での住宅ローンとした場合の、いくつかの軸に分けてそれぞれのメリット・デメリットを挙げてみました。

審査

(メリット) 対象物件への制限がほとんどない

フラット35は物件が住宅金融支援機構の定める技術基準(面積や構造等)に適合している必要があります。一方、建築基準法に違反しているような場合を除いては、銀行融資の住宅ローンでは物件に対してほとんど制限がありません。

(デメリット) 銀行融資の審査はフラット35よりも厳しい

審査は銀行融資のほうがフラット35よりも厳しい傾向があります。銀行融資による住宅ローンは、金融機関ごとに違いはありますが、通常は「継続した安定収入があること」、「最低年収○○○万円以上」といった勤続年数や最低年収等の要件が決められています。

金融機関は継続して、きちんと最後まで返済可能か?ということを審査時に見ますので、自営業者等、収入の安定性に少し不安があるという方には審査が厳しくなるかもしれません。

一方、フラット35には勤続年数や最低年収といった要件はありませんので、収入の継続性、安定性に不安があるフリーランスや経営者の方は、フラット35の方が利用しやすい可能性があります。

金利

(メリット) 変動型の選択肢がある&金利の値引き交渉ができることも

金利タイプが変動型、固定期間選択型、全期間固定型と3タイプあり選択が可能です。変動型を選ぶことで金利の低下局面では返済額を減らすメリットを享受できます。金利については、収入や勤続期間、金融機関とのお付き合い等によって異なりますが、銀行融資の住宅ローンでは金利の値引きの交渉ができるメリットがあります。

仮に「他行では○%で借りられるから、そっちで契約しようと思っている」なんて相見積をとって交渉してみるのもありです。金利値引きの可能性はゼロではありません。筆者は実際に、最近の低金利下での借り換え時に、この交渉で金利引き下げを達成できた方をたくさん見てきています。 

(デメリット) 変動型や固定期間選択型を選ぶと返済額増となることもある

メリットとは表裏一体のため、金利上昇局面では返済額が増えることもありますので注意が必要です。一方でフラットの場合は全期間固定なので、返済期間と金額が定まり計画が立てやすいなどのメリットがあります。

団体信用生命保険(団信)

(メリット) 通常、銀行融資の団信保険料は無料

銀行融資の住宅ローンを利用する際には、団体信用生命保険への加入が必須となっています。保険料はほとんどの金融機関で金利に含まれているため、別途の負担は必要ありません。

一方、フラット35は団信加入については任意ですが、加入を希望する場合には別途、保険料を負担する必要があります。

(デメリット)健康状態によっては団信に加入できずローンを借りられない

団信は保険ですので、健康状態、病歴によっては加入できない場合があります。そうしますと、団信加入が必須条件である銀行融資からの住宅ローン借り入れはできなくなります。

融資手数料・保証料

(メリット)銀行融資では融資手数料を無料にする金融機関もあり

融資手数料は、通常フラット35、銀行融資どちらで借りた場合でもかかる費用です。しかし最近は銀行融資住宅ローンでは融資手数料を無料にする金融機関も出てきています。ただ、借入金利は高めに設定されていることが多く、融資手数料を借入金額の1%や2%と設定しているものと返済総額を比較すると不利になる可能性が高いです。借入期間を15年といった短期に設定できる場合には返済総額も減らすことができるかもしれません。初期費用負担をできるだけ軽くしたい、返済期間を短くできる場合には選択肢に入ってくるでしょう。

(デメリット)銀行融資には通常保証料が必要

保証料はフラット35では不要ですが、一般的には銀行融資の住宅ローンでは一括払いまたは、金利に上乗せする方法で支払う必要があります。保証料負担は銀行融資のデメリットと言えます。

ただ、最近はネット銀行を中心に保証料を無料する金融機関も出てきています。前述の団信加入を前提にすると、全体的な金利以外の手数料については、銀行融資がかなり有利になる可能性があります。

繰上げ返済

(メリット) 銀行融資は少額から繰り上げ返済できる金融機関が多い

銀行融資からの住宅ローンを繰り上げ返済する際の最低金額は低めに設定されている金融機関が多いです。例えば、1円から可能な金融機関もあれば、1万円からの金融機関もあります。

フラット35は、最低金額が100万円から(注:ネット手続きによる、住・My Note経由の場合は10万円から)ですので最低金額で比較すると繰り上げ返済は銀行融資が使いやすそうです。

(デメリット) 繰り上げ返済には手数料がかかることが多い

最近は銀行融資からの住宅ローンの繰り上げ返済も、ネット経由の繰り上げ返済ですと繰り上げ返済手数料を無料にするといったサービスも増えてきていますが、手数料がかかる場合がありますのでご注意ください。一方、フラット35は繰り上げ返済時の手数料は無料です。

まとめ

以上、銀行融資による住宅ローンのメリット・デメリットをまとめてみましたが、最近は、ネット銀行等の登場により住宅ローンのサービスも多様化しています。賢い住宅ローン選びには、メリット・デメリットを理解した上で、細かな情報を集めることが大切になります。

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