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更新日:2017年3月24日

マイナス金利の影響で、住宅ローンの金利は低いまま推移しています。マイナス金利導入前に住宅ローンでマイホームを購入した方であれば、もっと低金利の住宅ローンが見つかることもあるのではないでしょうか。さっそく住宅ローンの借り換えを検討したくなりますが、忙しい合間に各社の住宅ローンを比較したり、シミュレーションをしたりする時間をとるのは難しいものです。そんな時には、住宅ローンアドバイザーを活用してみませんか。公正、中立な立場のアドバイザーなら安心して相談ができます。

住宅ローンで迷ったら、アドバイザーを活用しよう

そのままにするのも選択肢のひとつ

住宅ローンアドバイザーは、一般財団法人住宅金融普及協会が養成している、住宅ローンの専門家です。公正な立場で的確なアドバイスや情報提供を行うアドバイザーであれば、各社の住宅ローンの比較はもちろんのこと、「借り換えはしない」という選択肢も含めて相談することができます。金融機関の担当者は、自社の住宅ローンに借り換えてもらうことが仕事なので、借り換えを前提にした話しか聞くことができません。その点、住宅ローンアドバイザーならこちらの希望や状況を踏まえた上で、最適なプランを提案することができます。

借り換えの目安は、ローンの残高1000万円以上、金利差1%以上、返済期間10年以上、と長く言われてきました。ところが低金利の今、金利差が1%に満たなくても、借り換えメリットのあるケースが増えています。特に返済残高が多く、返済期間が長い場合ほどメリットは大きくなります。
金利差1%未満の借り換えシミュレーションを見てみましょう。

【現在の借入れ】
ローン残高:3000万円
ローン残返済期間:30年
金利:全期間固定 金利2.5%
毎月返済額:11万8536円
総返済額:4267万2840円

【全期間固定 金利2%に借り換え】
借入額:3000万円
借入期間:30年
毎月返済額:11万885円
総返済額:3991万8769円

借り換えにより0.5%下がって2.0%になると毎月返済額は7、651円、総返済額は275万円以上も支払い額を減らすことができます。ただし、借り換えには手数料が必要です。手数料も加味してもメリットがあるかどうか、検討しなくてはなりません。

借り換え時の保証料、事務手数料、住宅ローン控除はどうなる?

住宅ローンを借り換えることになれば、金融機関だけではなく、ローンの保証会社も変わります。保証会社は、もしも住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関へ残りのローンを一括で支払うことを保証するのですが、このための保証料が必要です。また、借り換えに伴う事務手数料がかかります。保証料が無料でも、事務手数料が高めの設定にしている金融機関もあるので、忘れずに確認しましょう。
また、住宅ローン控除を受けている場合、引き続き控除対象になるかどうかも大切なポイントです。借り換えの後にも住宅ローン控除を受けるためには、「新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためであることが明らか」で、「新しい住宅ローンの返済期間が10年以上」であることが条件になります。ただし、控除期間は居住してからの年数なので、借り換えてからあらためて10年間控除されるわけではありません。たとえば借り換え時に控除期間が残り5年間であれば、借り換えた後も5年間控除を受けられます。

金利は安くても手数料などでそんなにかわらないケースも

では、実際にシミュレーションしてみましょう。
ローン残高2000万円、返済期間の残り25年(元利金等、ボーナス返済なし)
現在の金利2.0%(固定5年+変動金利)の住宅ローンを、三井住友信託銀行で借り換えた場合を考えてみます。

三井住友信託銀行 住宅ローン<リレープランフレックス>:金利0.6%(変動、2017年3月12日現在)
毎月の返済額:8万4770円→7万1808円(-1万2962円)

金利が低くなったため、月々の返済額を1万円以上も抑えることができます。総支払い額では64万4208円にもなります。しかし、手数料がかかります。

保証料:34万5180円
保証会社手数料:3万2400円
その他諸費用:20万円

総支払い額は差引き6万円のマイナスです。確かに安くはなりますが、労力のわりにはそれほど大きな節約にならないケースもあるのです。

住宅は人生で一番大きな買物です。そして資産でもあります。確実な資産形成をするためには、幅広い知識と情報が必要です。住宅ローンの借り換えのように、失敗はできないが、何度もする機会がない事には、プロのスキルを利用することは合理的ではないでしょうか。ぜひ、住宅ローンアドバイザーを活用してみましょう。
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