Topページ > 不動産 > 【準備編】住み替えのプランニングで考えるべきこと、売り買いの順番は?
更新日:2017年5月2日

以前はマイホーム=終の棲家でしたが、近年はそういった意識もだいぶ薄れてきました。実際に住み替えを行うとしたら、どのように進めていけばいいのでしょうか?住み替えをする際の注意点やプランニングを考えてみましょう。

身近になった「住み替え」

近年、マイホームを購入した場合でも住み替えを行う人が増えてきているようです。家族構成やライフスタイルの変化に合わせられるのが人気の秘訣とされています。そのほか、地域の人間関係が希薄になっていることや、家は子供が継ぐもの、という概念が薄れていることなども理由の一つでしょう。

忘れてはならないのは、住宅ローンの低金利化です。新たにマイホームを購入する際に、手持ち資金や現在の家の売却益だけで足りればいいのですが、そうでない場合はローンを組む必要があります。従来であれば新たな借入れは敬遠されがちでしたが、低金利ローンの登場により金利負担が軽減し、借入れの心理的ハードルも低下しました。

なお、住み替えには元の自宅を賃貸に出すという選択もあります。しかしここでは「今の自宅を売却し、新しい家に移る」というケースを想定したいと思います。

住み替えを行うなら必ずすること

住まいの変更は大きな買い物であり、大きな変化でもあります。「なぜ?」「何のメリットがるのか?」を家族で話し合います。後から「前の家のほうが良かった」とならないように、家族の足並みをそろえましょう。

無事に家族全員が意思決定したら、購入の準備に取り掛かります。まずは自分たちで以下のような項目について情報収入・整理します。

  • 手持ち資金の把握

売却価格を新たな住宅の購入資金に充てようと考えている場合も一定の資金は必要です。予定外の出費が発生したり、手続きの費用が一定額かかってきたりするからです。自由に使える資金を確認しましょう。住宅ローンがある場合は住宅ローンの残額や返済期間も確認します。

  • 自宅の登記簿の取り寄せ

相続で取得した土地の場合、まれに名義人が親のままだったりすることもあるので確認します。

  • 図面や、固定資産税の明細なども

売却の際、必要な書類です。早めに揃えておきます。

これらの情報が準備できたら、不動産会社に査定をお願いします。売却価格の見込み額を知り、資金が足りるか検討しましょう。仲介手数料やインスペクション代、既存住宅瑕疵担保保険の保険料、購入物件の諸経費などの費用も忘れずに。それらを想定して資金計画を立案するのです。もしそこで、売却価格が低い、資金が不足しているなどの場合は計画を見直しましょう。この時点で見切り発車をすると、後で息詰まる可能性が高いです。次のステップに進むのかは冷静に判断する必要があります。

売りと買いの順番は

住み替えの実施に進む場合は、その方法を決定します。大きく分けて、「同時並行」「売却が決定してから住み替える」、住替えてから売却者を探す」の3パターンがあります。それぞれの特徴や注意点をご紹介します。

  1. 売却と購入を同時並行で行う場合

売却費用を新たな家の代金に充てる、という方法です。売却と新居探しを同時並行で行わないといけないが、うまくタイミングを合わせられれば家計のロスがなく合理的です。

  1. 売却が決定してから新たな家に住み替える

こちらも売却費用を新たな家の代金に充てる、という方法です。ただ、売却決定から退去までに時間差が生じるため、入居を急いでいる買主からは契約を敬遠されてしまいます。契約後、何か月も元の家に住み続けることはできませんので、もしも新居が見つからなかったときのために一時的に身を寄せる場所(実家など)がある世帯に向いていそうです。

1.と2.は大枠は同じような流れです。住宅ローンが残っているときや、資金が乏しい場合に向いていますね。どちらのケースも住みながら売主を探すため内覧時は生活の場を見られることになりますので家族の協力が不可欠です。

  1. 住替えてから売却者を探す

時間に余裕をもって住み替えを行えます。ただし住宅ローンが残っている場合は家計の負担が大きく、元の家の売却先が見つからないと価格を下げてでも売却することになってしまうかもしれません。

住宅ローンの有無や新居の購入方法によってどれが最適かは異なってくるので、こちらも家族と一緒に話し合いましょう。

まとめ

住み替えに必要な準備がどんなものか、イメージは掴めましたか?まず大切なのは、家族が同じ方向を向くことです。そのうえで家族全員にとって納得できる方法を採用したいです。具体的な売却・住み替えの方法は、次回ご紹介します。

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