Topページ > ライフスタイル > 知らないと後悔する、中古マンション購入の落とし穴
公開日:2017年2月26日
更新日:2017年2月27日

人件費や建築資材の高騰により分譲戸数が減少している新築マンションと比べると同じエリアであれば価格が安く手に入る中古マンション。リフォームをすれば古さを感じさせない自分達の好みを活かした住まいづくりができると中古マンションは人気があります。しかし、リフォームなど夢を持って中古マンションを購入したけれど、思わぬ落とし穴があるケースも。事前に確認しておけばよかったという事にならない為に、知っておきたい中古マンションの落とし穴についてお伝えします。

リフォームが希望通りにできない

家族が集まるリビングを広くしたいと、3LDKで購入した中古マンションを2LDKに間取りを変更するリフォームをすることもできます。しかし、購入後にリフォームの打ち合せをしてみたら、構造により間取りの変更ができないことが判明したということもあります。また、窓、網戸、ベランダ、玄関ドア等は共有部分となるため、リフォームができません。筆者も中古マンションを購入し、リフォームをしましたが、共有部分の網戸が自分の都合で変えられないことに驚きました。また、窓も断熱性の高いガラスにリフォームしたかったのですが、窓自体をリフォームすることはできなかった為、二重窓を取り付けました。結果、断熱・結露・防音効果を得ることができていましたが、リフォーム前提であれば、希望通りにリフォームがどこまで可能か購入前に確認しておくと安心です。

管理組合がずさんな運営になっていないか

中古マンションを探す時にまず気になるのが築年数でしょう。同じ築年数であっても、管理の良し悪しによってマンションの状態は大きく変わってきます。管理費を徴収しながらも共有部の清掃が行き届いていないマンションであれば気をつけたいところです。築年数の経過とともに外壁の汚れや設備などの老朽化は仕方ありません。

しかし、共有部の清掃すらきちんとできていないのであれば、マンションを長くきれいに維持しつづけられるかどうか管理組合の運営も疑わしいです。一般にマンションの大規模修繕は10〜12年の周期で行われ大規模修繕費の目安は100万円×戸数といわれています。ただし、大規模修繕費は建物の高さや戸数によっても変わります。毎月、徴収されている修繕積立金が安すぎると、大規模修繕の際に工事費が不足し「修繕一時金」が徴収されるケースも。大規模修繕がいつ行われたのか、修繕積立金の滞納額があるのかなど積立金の状況を含め、不動産仲介業者を通じて購入前に確認しておきましょう。

購入前に確認しておきたいポイント

住宅ローンについて、築年数と借入期間が関係してきます。ある金融機関では「物件の築年数+住宅ローン借入期間」を60年以内としているケースもあります。仮に築年数が35年の場合は60年-35年=25年となります。つまり、住宅ローンの借入期間は最長25年となります。借入期間を35年で資金計画を立てていると、借入期間が想定より短くなることで毎月の返済額の負担が大きくなります。築年数と借入期間については金融機関によって基準が異なるのでいくつかの金融機関に事前に確認しておくと良いでしょう。

また気になるのが住宅ローン控除です。中古マンションでも住宅ローン控除の対象になります。ただし、対象になるには要件があります。

耐火構造(コンクリート造)築25年以内

非耐火構造(木造)築20年以内

築年数が要件より経過しているのであれば、緩和措置として「耐震基準適合証明書」の提出により住宅ローン控除の対象になります。経過年数が経っている中古マンションを購入する際は、住宅ローン控除の対象になるのか? 対象になるための書類の発行手続きの流れなど不動産仲介業者に確認しておきましょう。

また、入居後に多いのが騒音トラブルです。小さな子供がいるからと1階を購入したが、上の階の子どもが夜遅くまでバタバタ走り回っていて反対に騒音に悩まされるケースも。防音効果が高いといわれているマンションであっても騒音が全くないわけではありません。隣人にどんな方が住んでいるのか事前に聞いておくと安心です。

まとめ

中古物件は不動産仲介業者から勧められても不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。そんな場合は、ホームインスペクション(住宅診断)を利用するのも手です。住宅診断士が、住宅の劣化状況、欠陥の有無な、改修の有無、改修が必要な場合の費用などを診断してくれます。また、近隣住民へ環境面の聞き込みすることも良いでしょう。一生に一度の高額な買い物、それくらい必死になって事前準備する価値はあると言えます。

築年数が経過していても事前にポイントをおさえて確認しておくことで理想の住居を手にいれることができるでしょう。