Topページ > ライフスタイル > 流行りの中古住宅購入リフォーム、テレビで教えてくれない財政メリットと注意点とは
公開日:2017年2月11日
更新日:2017年2月15日

子供が独立し家が広くなった、子供が嫁いだので土地を遺す必要がない……さまざまな理由で一戸建ての売却を検討している人が増えているようです。テレビや雑誌でも中古リフォームの特集が組まれています。住宅購入を検討している人にとっては新築だけでなく「中古購入」という選択肢も広がってきているといえます。とはいえ、まだまだ絶対数は少なく、中古物件に懐疑的な人も多いでしょう。リフォームして中古住宅を購入することのメリットを多方面から検証してみたいと思います。

格安で買える中古住宅の魅力

一番の利点は価格面でしょう。新築住宅と比較し、一般的に1〜2割程度価格を抑えることが出来るとされています。立地面も有利で、既存の市街地や駅チカの土地が割安で手に入りやすいです。物件に関して不安を持つ人もいるかもしれませんが、耐震工事や物件診断を行える業者も増えていることはいい材料といえるでしょう。公平な物件の審査、並びに適切な工事をすることでリスクを抑えることが可能だからです。

ただし、リフォーム業者の選定は慎重にすべきでしょう。特に建築業許可証の有無や、国土交通省のリフォーム事業者団体の構成員かどうかなどを確認したいです。

確認すべき瑕疵担保責任保険とは

物件に対する不安を解消する手段として「既存住宅瑕疵担保責任保険」もあります。万が一物件に水漏れや構造上重要な部分に問題があった場合に、損害について保険金が支払われるという保険です。保険期間は最長5年程度と短めですが、期間内ならば修繕費用だけでなく転居・仮住まい費用も補償の対象となります。

見逃せない自由度の高さ

また、近年は中古住宅を自分好みに大きくリフォームする「リノベーション」が注目されています。リノベーションもリフォームの一種ですが、住宅の価値そのものを向上させるような大規模なものを特にリノベーションと呼ぶようです。リノベーションを行えば注文住宅よりも割安に、こだわりの家を造れるのも魅力です。

税制や補助金など充実した優遇制度

財政メリットとして割安感をご紹介しましたが、制度面が充実していることも重要です。政府は中古住宅の流通を推進しており、多くの支援策を用意しています。

エコリフォームによる補助金

住んでいる住居にエコリフォームを行うと、最大で45万円が補助されます。エコリフォームとは、断熱改修やエコシステム(太陽熱利用システムや節水型トイレ等)の工事です。年齢制限はありませんが、リフォーム後に一定の耐震性が求められます。物件の安全度を審査するインスペクション(物件診断)と、エコリフォームが対象です。購入者は40歳未満であること、先ほど紹介した「既存住宅瑕疵担保責任保険」に加入することなどが必要ですが、要件を満たせば最大65万円の補助が受けられます。ただし、どちらも工事を依頼する業者等が本事業の登録業者でなくてはなりません。また補助金の申請は業者が行い、業者から補助金が還元されます。そのため、当初は工事費を満額支払う必要がありますので、キャッシュフローに注意しましょう。

参考:国土交通省の住宅ストック循環支援事業(PDF)

リフォームの優遇は他にも

リフォームがエコリフォームに該当しない時も、各種税制優遇制度があります。対象リフォームは耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修など幅広いです。

  • 借入金ありの場合:住宅ローン控除が適用可能
  • 借入金なしの場合:工事をした年の所得税、工事翌年の固定資産税が減額される

参考:国土交通省HP

一方、中古住宅の購入には注意が必要

 

複数の財政メリットがありますが、事前に注意が必要な点もあります。まず一番多いケースとしては、中古物件の建築年数によっては住宅ローン控除や借入れが受けられない場合があることです。特によくあるのが、木造住宅等ならば築20年以上、耐火構造ならば築25年以上の場合です。その時は、残念ながら住宅ローン控除が適用になりません。築年数が1年代わるだけでも控除を受ける受けられないが変わってきます。中古住宅を購入するならば住宅ローン控除適用の有無を事前に確認することが必須になるでしょう。、もしどうしても欲しい物件なのに住宅ローンが効かない場合は、その控除できない金額も見込して不動産会社と価格交渉するなどをするなどをすることが賢い方法になります。ただ、それを知らないで高い金額で購入してしまう消費者もいます。そうなった場合はその物件は諦めざるを得ないかもしれません。常に他の選択肢(候補物件)をもって望むことが賢く方法といえるでしょう。

土地特有の事情も注意しよう

また土地ごとの建ぺい率や、「幅員4m以上の道路に2m以上接しているかどうか」などの基準を満たしているかは、今の建築基準法だと違法建築になる恐れがあり、銀行のローン審査が降りないことや、購入した後その住宅を将来売却するとなった場合でも買い手がつきずらいなど価値が低く見られる可能性が高いため、しっかりチェックしたいです。

更に、事故物件でないかどうかも要確認です。事故物件とは一般的に、過去にそこで自殺や人の生死にかかわる事件などが発生した部屋のことを指します。ただ、場合によってはより軽度の事故や事件が含まれることや、対象が近隣の部屋まで拡大されることもあり、明確な定義はありません。

告知義務も法律で明文化はされていないのが現状です。ただ判例によると、「過去にその部屋で自殺があったかどうか」という情報は2年程度で買主(借主)への告知義務がなくなるようです。事故の状況やその後の部屋の状態によっても告知義務がいつまでか、という期限目安は変わってくるため積極的に質問して過去の履歴を確認するといいでしょう。

まとめ

中古住宅の購入には価格や自由度の高さだけでなく、補助金や税制優遇などの財政面でもメリットがあることがわかりました。しかし、中古住宅ならではの注意点もあります。中古住宅の中にもさまざまな物件があり、一概に「中古物件だから良い」というわけではありません。気を付けるべきポイントを知り、価値ある中古物件を見極めたいです。